Hypotheekadvies · Tilburg
Wat betekent 'huis onder water' en wat is een restschuld?
Laatst bijgewerkt op: 16 augustus 2026
Je huis staat onder water als de waarde van je woning lager is dan het bedrag dat je nog aan hypotheek moet aflossen. Verkoop je de woning in die situatie, dan hou je na aftrek van de verkoopprijs een schuld over bij je geldverstrekker: de restschuld. Dat is geen boete of straf, het is simpelweg het verschil tussen wat je moet en wat je krijgt. In de regio Tilburg komt dit vooral voor bij huizen die met een hoge hypotheek zijn gekocht op een moment dat de markt op zijn top zat, of bij een scheiding waarbij één inkomen de hypotheek niet meer kan dragen.
Wanneer ontstaat een restschuld?
Meestal ontstaat een restschuld bij gedwongen verkoop, bijvoorbeeld na een echtscheiding, langdurige arbeidsongeschiktheid, werkloosheid of een executieverkoop door de bank. Maar ook bij een vrijwillige verkoop kan het gebeuren, zeker als je kort na aankoop weer moet verhuizen door werk of gezondheid en de woningmarkt intussen is gedaald. Extra vervelend: naast de restschuld zelf loop je ook je overwaarde mis die je normaal weer in een volgend huis zou stoppen.
Restschuld en de belasting: is de rente aftrekbaar?
De rente over een restschuld is alleen fiscaal aftrekbaar als die schuld is ontstaan tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017, en dan nog voor maximaal 15 jaar na de verkoopdatum. Is jouw restschuld na 1 januari 2018 ontstaan, dan is de rente niet meer aftrekbaar in box 1. Dat is een van die regels waar niemand blij van wordt, maar het is wel goed om dit vooraf te weten voor je maandlasten uitrekent. Check bij twijfel altijd de actuele regels op belastingdienst.nl, want dit soort regelingen wijzigt weleens.
NHG en de kwijtscheldingsregeling
Heb je je hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie afgesloten, dan kan NHG onder voorwaarden een restschuld na verkoop kwijtschelden. NHG beoordeelt onder meer of de situatie als "te goeder trouw" wordt gezien en of je volledig hebt meegewerkt aan het beperken van het verlies. Denk aan het nakomen van betalingsverplichtingen, het goed onderhouden van de woning en het inschakelen van een makelaar om de woning zo goed mogelijk te verkopen. De voorwaarden zijn belangrijk: een restschuld wordt niet automatisch kwijtgescholden.
Wat kun je doen om een restschuld te voorkomen of op te lossen?
Sta je (bijna) onder water, dan zijn er meestal meerdere wegen. Soms is wachten met verkopen al genoeg, want de woningmarkt in Tilburg beweegt en een paar jaar extra kan de waardeverhouding rechttrekken. Ook kun je kijken of oversluiten of extra aflossen haalbaar is, of je restschuld meefinancieren in een nieuwe hypotheek als je toch moet verhuizen. Heb je NHG, laat dan altijd checken of je voor de kwijtscheldingsregeling in aanmerking komt voordat je verkoopt, want de voorwaarden waaraan je moet voldoen tijdens het verkoopproces zelf zijn net zo belangrijk als je situatie erna. Wij rekenen graag met je door wat in jouw geval realistisch is.
Wil je weten waar je staat?
Een restschuld of een huis onder water voelt vervelend, maar je staat er niet alleen voor. Bij Belderbrandt in Tilburg kijken we samen met je naar je situatie, rekenen we door wat je opties zijn en leggen we uit welke stappen logisch zijn, zonder omhaal. Neem gerust vrijblijvend contact op via 06 52 69 88 22 of Martin@belderbrandt.nl, dan maken we een afspraak.
Veelgestelde vragen
Moet ik een restschuld in één keer terugbetalen?
Niet altijd. Afhankelijk van de situatie kan een geldverstrekker een betalingsregeling of een andere oplossing aanbieden. Ook kan het in sommige situaties mogelijk zijn om de restschuld mee te nemen in een nieuwe hypotheek. De mogelijkheden en voorwaarden verschillen per geldverstrekker.
Kan ik met een restschuld toch weer een hypotheek afsluiten voor een volgend huis?
Dat kan in sommige situaties, maar het hangt af van je inkomen, de hoogte van de restschuld, de waarde van de nieuwe woning en de voorwaarden van de geldverstrekker. Laat vooraf berekenen of de totale financiering binnen de actuele hypotheeknormen past.
Kom ik ook in aanmerking voor kwijtschelding als ik geen NHG-hypotheek heb?
De NHG-kwijtscheldingsregeling is gekoppeld aan een hypotheek met NHG. Zonder NHG blijft een restschuld in principe voor rekening van de eigenaar. Wel kun je met je geldverstrekker bespreken welke betalingsregeling of andere oplossing mogelijk is.
Klaar voor een kennismaking?
- 1Plan een gratis kennismakingsgesprek
- 2We bespreken je situatie en mogelijkheden
- 3Je beslist zelf of en hoe we verdergaan
Een kennismakingsgesprek is gratis. Reken op ±1,5 uur.