Is een bouwtechnische keuring verplicht bij je hypotheek?

Wanneer eist de bank een bouwtechnische keuring?

Als koper heb je een onderzoeksplicht. Je bent zelf verantwoordelijk voor het inschatten van de staat van de woning, ook als er geen bank bij betrokken is. Zodra je een hypotheek aanvraagt, komt daar een tweede laag bij: de taxateur.

Stelt de taxateur vast dat er voor 10 procent of meer van de marktwaarde aan achterstallig onderhoud is, dan wordt een bouwtechnische keuring een harde voorwaarde voor de financiering. Ook een ouderdomsclausule in de koopakte is voor vrijwel elke geldverstrekker reden om een rapport te eisen. Bij een hypotheek met NHG gelden de striktste normen: zodra de taxateur onvoldoende inzicht heeft in de staat van dak, fundering of installaties, volgt de eis vanzelf.

Los van wat de bank eist, staat er sinds 1 februari 2018 standaard een bouwkundig voorbehoud in elke koopakte. Daarmee kun je als koper nog van de koop afzien als de bouwtechnische keuring ernstige gebreken aan het licht brengt, of als de herstelkosten boven een vooraf afgesproken bedrag uitkomen. Wil de verkoper dit voorbehoud niet, of vind je het zelf niet nodig, dan moet het bewust worden doorgestreept. Zonder die stap heb je dus automatisch een uitweg als de keuring tegenvalt.

Wat kost een bouwtechnische keuring?

Reken op 275 tot 500 euro, afhankelijk van het type woning en de grootte. Een appartement begint rond de 200 euro, een vrijstaande woning zit eerder richting de 500 euro. Moet het rapport voldoen aan de eisen van NHG, dan betaal je een meerprijs van 25 tot 50 euro omdat de rapportage uitgebreider moet zijn.

De kosten van de keuring zijn onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar als aankoopkosten, mits je de woning daadwerkelijk koopt en zelf gaat bewonen. Bij een NHG-aanvraag geldt de aftrek alleen als de keuring verplicht was gesteld.

Wat gebeurt er als de keuring gebreken vindt?

Vindt de keurder gebreken, dan heb je drie opties: de prijs opnieuw bespreken met de verkoper, de kosten voor herstel laten opnemen in een bouwdepot bij je hypotheek, of afzien van de koop als de ontbindende voorwaarde dit toelaat. Welke route het beste past, hangt af van het type gebrek en van hoe je hypotheek is opgebouwd. Dat bespreken we altijd voordat je een bod uitbrengt, niet pas nadat het rapport binnen is.

Fundering: waar Tilburgse kopers op moeten letten

Fundering verdient aparte aandacht, los van de rest van de bouwtechnische keuring. Woningen van vóór 1970 zijn vaak gefundeerd op houten palen of rechtstreeks op de grond, ook wel fundering op staal genoemd. Na 1970 werd beton de standaard, met aanzienlijk minder risico op verzakking.

Het risico op funderingsschade hangt sterk samen met de bodem. In veen- en kleigebieden, zoals grote delen van West- en Noord-Nederland, is het risico het grootst. Tilburg ligt op zandgrond en geldt volgens landelijk funderingsonderzoek als een gebied met relatief laag risico, samen met steden als Eindhoven en Den Bosch. Dat betekent niet dat fundering hier nooit een aandachtspunt is: in wijken met veel woningen uit de jaren dertig, zoals delen van Korvel en Broekhoven, kunnen houten paalfunderingen na negentig jaar wel degelijk kwetsbaar zijn geworden, vooral als de grondwaterstand is gedaald.

Signalen die kunnen wijzen op funderingsproblemen:

• Scheuren in de gevel, vaak schuin en breder aan de bovenkant
• Deuren en ramen die klemmen zonder duidelijke andere oorzaak
• Scheve vloeren of een verzakte stoep voor de woning
• Optrekkend vocht in de buitenmuren

Zie je een of meer van deze signalen bij een woning die je overweegt, dan is een gerichte funderingsinspectie naast de reguliere bouwtechnische keuring het overwegen waard. De meerkosten daarvan wegen vrijwel altijd op tegen het risico van een verrassing achteraf.

Let er bij het inplannen van een bouwtechnische keuring op dat de fundering hier ook daadwerkelijk in wordt meegenomen. Dat is niet in elk standaardpakket vanzelfsprekend, en juist bij een jaren dertig woning is dit onderdeel te belangrijk om over het hoofd te zien.

Sinds 1 april 2026 telt de fundering officieel mee in elke taxatie

Koop je een huis? Dan komt er sinds dit voorjaar een nieuwe stap bij die de meeste kopers nog niet kennen. Taxateurs werken sinds 1 april 2026 met een nieuw taxatiemodel waarin de fundering geen bijzaak meer is, maar een verplicht onderdeel van elk taxatierapport. Elke woning krijgt een funderingsrisicoklasse van A tot en met E. Bij klasse D of E kan de taxateur het rapport niet afronden zonder aanvullend funderingsonderzoek.

Dat klinkt technisch, maar heeft directe gevolgen voor je aankoop. We leggen hieronder uit wat er precies is veranderd en wat we voor je doen om te voorkomen dat dit je aankoop vertraagt.

Wat er precies is veranderd

Tot dit jaar was de fundering in een taxatierapport een beperkt onderdeel. De taxateur keek er wel naar, maar er was geen vaste manier om het risico te classificeren. Dat is nu anders.

Elke woning krijgt een funderingsrisicoklasse (A tot en met E). De taxateur bepaalt deze op basis van zichtbare signalen zoals scheuren, vocht en scheefstand, en op basis van data van het KCAF (Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek), onder andere via Fundermaps.

• Klasse A, B of C: geen probleem. De taxatie verloopt zoals je gewend bent.
• Klasse D of E: extra onderzoek nodig. De taxateur adviseert dan een aanvullend funderingsonderzoek (een zogeheten fase 0 quickscan) voordat het taxatierapport, en daarmee je hypotheek, rond kan komen.

Dit raakt vooral oudere woningen. Met name woningen van vóór 1970 op houten palen, in gebieden met een slappe bodem zoals delen van Zuid-Holland, Noord-Holland, Groningen en Friesland. Naar schatting hebben ruim 500.000 woningen in Nederland een verhoogd risico.

Waarom dit voor jou als koper belangrijk is

Het lastige zit in de timing. Het taxatierapport wordt meestal pas opgesteld nadat je de koopovereenkomst al hebt getekend. Komt de fundering dan uit op klasse D of E, dan kun je vastzitten aan een koop terwijl de financiering ineens onzeker wordt. In het slechtste geval loopt de aanvraag vertraging op, of komt de hypotheek niet rond zoals gepland.

Funderingsherstel is bovendien een van de duurste ingrepen die een woning kan hebben. De kosten lopen al snel op tot 40.000 tot 70.000 euro. Dat is niet iets wat je achteraf wilt ontdekken.

Hoe wij dit voor je voorkomen

Precies om deze reden nemen we de fundering nu standaard mee in ons aankoopbegeleidingstraject, vóórdat je een bod uitbrengt.

• We checken de funderingsstatus vooraf. Via de beschikbare KCAF- en Fundermaps-data brengen we in kaart of een woning een verhoogd risico heeft, nog voordat je biedt.
• We adviseren tijdig een fase 0 onderzoek. Bij twijfel of een hogere risicoklasse regelen we dat je zelf het initiatief neemt, in plaats van te wachten tot de taxateur ermee komt. Dat kost meestal een paar honderd euro en is binnen enkele werkdagen geregeld.
• We zorgen voor een sterk financieringsvoorbehoud. Juist nu de uitkomst van de taxatie minder voorspelbaar is geworden, is een goed geformuleerd voorbehoud belangrijker dan ooit. Wij stellen dit voor je op maat op.
• We geven je onderhandelingsruimte. Blijkt er toch een verhoogd risico, dan weet je dat vóór het bod, niet erna. Dat geeft je de mogelijkheid om de prijs te bespreken of aanvullend onderzoek te eisen, in plaats van achteraf voor verrassingen te staan.

Wat een bouwtechnische keuring aanvullend doet

Naast de fundering kijkt een bouwtechnische keuring naar de rest van de woning: dak, dakconstructie, kozijnen, vochtproblemen, installaties en de algemene onderhoudsstaat. We werken samen met onafhankelijke, gecertificeerde inspecteurs die dit voor je uitvoeren, met of zonder gecombineerd funderingsonderzoek.

Twijfel je over de fundering van een woning?

We denken graag vooraf met je mee, voordat er een bod ligt. Plan een vrijblijvend gesprek en we bespreken wat er voor jouw specifieke situatie nodig is.