# Hoe werkt het biedingsproces? Bieden op een huis > Hoe breng je een bod uit op een huis? Wij leggen uit hoe Move, Eerlijk Bieden, open en gesloten bieden en je voorbehouden werken. https://www.belderbrandt.nl/aankoopbegeleiding/biedingsproces · Dutch Je hebt een woning gevonden die je echt wilt. Dan begint het spannendste deel: bieden. Hoe hoog bied je, welke voorwaarden neem je op en hoe vergroot je je kans zonder risico's te nemen die je later berouwt? Op deze pagina leggen we stap voor stap uit hoe het werkt. En we laten zien hoe we dit in de praktijk samen met onze klanten aanpakken. ## Een bod plaatsen Een bod is meer dan een bedrag. Je biedt een prijs, maar ook voorwaarden: de datum waarop je de woning wilt krijgen, welke spullen je overneemt en welke voorbehouden je opneemt. Voor een verkoper weegt dat totaalplaatje mee. Een iets lager bod met sterke voorwaarden kan winnen van een hoger bod met veel onzekerheden. Na je bod kan de verkoper drie dingen doen: accepteren, afwijzen of een tegenbod doen. Is er overeenstemming, dan wordt de koopovereenkomst opgesteld. Pas als die getekend is, ligt de koop vast. Daarna heb je als koper nog drie dagen bedenktijd. Ons advies: bied nooit voordat je weet wat je kunt financieren. Wij rekenen dat vooraf met je door, zodat je bod klopt met je portemonnee. Koop je als [starter](https://www.belderbrandt.nl/hypotheekadvies/eerste-huis-kopen) je eerste huis? Lees dan ook wat daarbij komt kijken. ## Een Move-account aanmaken Steeds meer biedingen gaan digitaal. Makelaars die lid zijn van de NVM werken met Move. Wil je daar bieden, dan heb je een eigen Move-account nodig. Je maakt dat gratis aan op move.nl met je e-mailadres. In Move zie je de woningen waarvoor je een bezichtiging hebt gehad, je plaatst er je bod en na afloop kun je het biedlogboek inzien als de makelaar dat vrijgeeft. Tip: maak je account aan zodra je serieus gaat zoeken. Op het moment dat het spannend wordt, wil je niet nog met inloggegevens bezig zijn. ## Eerlijk Bieden Niet elke makelaar werkt met Move. Veel makelaars die zijn aangesloten bij Vastgoed Nederland (de branchevereniging die is ontstaan uit VBO en VastgoedPro) gebruiken Eerlijk Bieden. Dat is een onafhankelijk biedplatform met een keurmerk. Biedingen gaan via het systeem, worden vastgelegd en de makelaar ziet bij een gesloten inschrijving niet tussentijds wat er geboden wordt. Ook hier maak je een account aan om te kunnen bieden. Welk platform er gebruikt wordt, bepaalt de verkopende makelaar. Wij kijken met je mee, zodat je weet waar je aan toe bent. ## Open of gesloten bieden Er zijn twee manieren waarop een makelaar het bieden kan inrichten. **Open bieden.** Je doet een bod en de makelaar gaat met je in gesprek. Er kan heen en weer onderhandeld worden en je kunt je bod aanpassen. Het voordeel: je krijgt feedback. Het nadeel: je weet niet wat anderen bieden, terwijl de makelaar dat wel weet. **Gesloten bieden (inschrijving).** Alle kopers krijgen tot een vaste deadline de tijd om één bod uit te brengen. Pas daarna worden de biedingen bekeken. Je hebt dus één kans. Dat vraagt om een goed doordacht bod: wat is de woning jou echt waard en wat kun je verantwoord betalen? Goed om te weten: sinds februari 2026 werken NVM-makelaars met een eigen biedprotocol, waarin inschrijving met biedtermijn is toegestaan: de makelaar ziet de biedingen dan al tijdens de termijn. Makelaars van Vastgoed Nederland volgen de landelijke afspraken over bieden, waarin die manier van bieden juist niet voorkomt. Vraag daarom altijd vooraf aan de makelaar hoe het proces loopt. Weet je het niet zeker, dan vragen wij het voor je na. ## Financieringsvoorbehoud: hoogte en termijn Met een financieringsvoorbehoud spreek je af dat je de koop kosteloos kunt ontbinden als je de hypotheek niet rond krijgt. Daar zitten twee knoppen aan. **De hoogte.** Je legt vast tot welk bedrag je financiering moet krijgen. Zet je dat bedrag te laag, dan bescherm je jezelf onvoldoende. Zet je het hoger dan je nodig hebt, dan kan dat je bod zwakker maken. Wij bepalen samen met jou het juiste bedrag. **De termijn.** Dit is de datum tot wanneer je je op het voorbehoud kunt beroepen. In een drukke markt vragen verkopers vaak om een korte termijn. Kort kan, maar alleen als je financiering goed is voorbereid. Daarom zorgen wij dat je dossier vooraf zo compleet mogelijk is. Let op: ontbind je na die datum, of zonder geldige reden, dan betaal je meestal een boete van 10% van de koopsom. Laat een voorbehoud daarom nooit uit je bod vallen zonder dat we dit samen hebben doorgerekend. ## Bouwtechnische keuring Een woning ziet er tijdens een bezichtiging vaak prima uit. Wat je niet ziet, zit in het dak, de fundering, de leidingen of de kozijnen. Een [bouwkundige keuring](https://www.belderbrandt.nl/aankoopbegeleiding/bouwtechnische-keuring-en-fundering) laat zien wat de staat van de woning is en welke kosten eraan komen. Je kunt de keuring vóór je bod laten doen. Dan weet je precies wat je koopt en kan je bod sterker zijn, omdat je geen voorbehoud nodig hebt. Je kunt ook een voorbehoud bouwkundige keuring opnemen. Dan spreek je af dat je de koop mag ontbinden als er gebreken boven een bepaald bedrag gevonden worden. De uitkomst van een keuring is ook handig voor je hypotheek. Verwachte herstelkosten kun je soms meefinancieren. Daar denken we graag met je over mee. ### Uit onze praktijk: Een woning in de Reeshof, bij familie in de straat Onze klanten hadden hun oog laten vallen op een woning in de Reeshof. Het huis werd verkocht door nabestaanden en de makelaar had een deadline gesteld waarop alle biedingen binnen moesten zijn. Voor onze klanten was dit niet zomaar een huis. Ze zouden in dezelfde straat komen te wonen als hun familie. We hebben contact opgenomen met de makelaar en uitgelegd hoe graag onze klanten deze woning wilden. De makelaar heeft dat voorgelegd aan de verkopers. Hun antwoord: als er een goed bod komt met sterke voorwaarden, een financiële verklaring van ons en een snelle overdracht, dan is er een deal mogelijk. Daarna ging het snel. We hebben samen met onze klanten een faire prijs bepaald, de financiële verklaring opgesteld en de voorwaarden zo ingericht dat de verkopers zekerheid hadden. De verkopers gingen akkoord en de deal werd meteen gesloten. Onze klanten zeiden achteraf dat deze koop zonder onze hulp nooit was gelukt. Precies daarom doen we dit werk. ## Samen bieden Bieden voelt vaak als een gok, maar dat hoeft het niet te zijn. Met onze [aankoopbegeleiding](https://www.belderbrandt.nl/aankoopbegeleiding) zorgen wij dat je weet wat je kunt betalen, welke voorwaarden je verstandig opneemt en hoe je je bod zo sterk mogelijk maakt. Plan een gesprek op ons kantoor in Tilburg, bij je thuis of via videobellen. ## Veelgestelde vragen ### Kan ik mijn bod nog intrekken? Ja, zolang er nog geen koopovereenkomst is getekend, kun je je bod aanpassen of intrekken. Heb je wel getekend, dan heb je nog drie dagen bedenktijd. Daarna ligt de koop vast en kun je alleen nog ontbinden via de voorbehouden in je koopovereenkomst. ### Hoe lang moet mijn financieringsvoorbehoud zijn? Daar is geen vaste regel voor. De termijn spreek je af met de verkoper. Hoe beter je financiering vooraf is voorbereid, hoe korter de termijn kan zijn zonder dat je risico loopt. Wij kijken per situatie wat haalbaar is. ### Moet ik boven de vraagprijs bieden? Niet per se. Het hangt af van de woning, de vraag in de buurt en vooral van wat jij verantwoord kunt betalen. Een bod met sterke voorwaarden kan net zo veel indruk maken als een hoger bedrag.